ARTIGOS

 

Publicado na Revista Shopping Centers – ABRASCE / Junho de 2002

por Daniel Ferreira da Ponte em coautoria “João Augusto Basílio”

Um dos grandes problemas existentes no mercado imobiliário, enfrentado não só pelos empreendedores de shopping centers, mas por locadores em geral, diz respeito à notória morosidade dos procedimentos judiciais destinados à retomada do imóvel depois de terminado o prazo de vigência do contrato de locação.

Apesar de a legislação permitir, como regra, a denúncia vazia da locação para restituição imediata do imóvel, a resistência do locatário em devolvê-lo obriga o locador ao ajuizamento de ação de despejo, cujo trâmite, como é sabido, se arrasta por vários meses, quiçá mais de um ano.

O problema é especialmente sentido nas locações por curto prazo em shopping centers, muitas vezes celebradas para a colocação de quiosques nas áreas de circulação dos shoppings. Nesses casos, o curto prazo costuma ser mais que uma mera conveniência; é uma efetiva necessidade, pois o planejamento de ocupação dos malls obedece a critérios sazonais previamente traçados pela administração do empreendimento – destacam-se, por exemplo, a decoração e as atrações excepcionais criadas para o período natalino, ou ainda as promoções de um determinado produto ou serviço por curto espaço de tempo. Assim, a permanência indevida de um quiosque por tempo maior que o previsto pode jogar por terra todo um planejamento antecipado para determinado mall.

Porém, uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro pode significar o início da mudança de orientação do Judiciário a esse respeito, na busca de maior agilidade para o exercício do direito à denúncia vazia em locações não-residenciais de curto prazo.

A solução encontrada foi a concessão de tutela antecipada em favor do shopping, tendo-se-lhe assegurado a retomada do imóvel já no início do processo, mediante a antecipação dos efeitos da sentença a ser proferida ao final da ação, sem aguardar todo o longo trâmite judicial para executar o despejo. A decisão foi proferida nos seguintes termos:

“Verifica-se, em exame perfunctório, que ajustaram as partes a locação do espaço no Shopping pelo prazo de 30 dias. Prazo exíguo e que, findo o mesmo, deveria ser cumprido pela locatária, com a entrega do espaço.

É evidente que o decurso do prazo e a dificuldade na execução do despejo caracterizam a potencialidade de dano irreparável, pois foi o prazo condição objetiva e prevalente do ajuste.

Como ensina o professor Luiz Fux ‘A tutela antecipada reclama prova inequívoca da verossimilhança da alegação e ‘periclitação do direito’ ou direito evidente’, caracterizado pelo ‘abuso do direito de defesa’ ou ‘manifesto propósito protelatório do réu’ (Curso de Direito Processual Civil – Forense – 2001 pág. 62).

No caso, não há porque se negar a verossimilhança da alegação e a evidência do direito da locadora em ser restituída do espaço locado ao fim do prazo ajustado.

Na verdade, a não antecipação da providência desalijatória reclamada daria ensejo à possibilidade da concretização do abuso do direito de defesa, a permitir a suposição de que estaria a locatária promovendo o retardo na entrega do espaço locado, com propósitos protelatórios, situações fáticas que não podem ser agasalhadas pelo direito.

Assim, presentes os pressupostos substanciais e processuais, é que se mantém o deferimento liminar da antecipação da tutela pretendida para decretar-se o despejo da locatária pela extinção do prazo da locação.”

Para a concessão dessa medida excepcional, duas circunstâncias foram consideradas decisivas. Primeiro, reconheceu-se que, embora o prazo contratado tivesse sido de apenas trinta dias, os vários meses durantes os quais correria a ação de despejo transfigurariam a relação, na prática, num contrato de longo prazo. Ora, se a lei permite, sem restrições, a locação não-residencial por breve período e se shoppings e lojistas celebram contratos curtos baseados nessa permissão, é indispensável que o Judiciário assegure o cumprimento do curto prazo legalmente contratado. Nessas condições, a tutela antecipada apresenta-se como o único mecanismo processual capaz de assegurar a efetividade do compromisso de imediata restituição do imóvel ao término da locação.

Em segundo lugar, o Tribunal constatou que, uma vez expirado o prazo de vigência do contrato, e tendo sido a lojista notificada para a desocupação do imóvel, não era possível vislumbrar qualquer argumento sério a se desenvolver em sua defesa. Ao considerar a tamanha evidência do direito do shopping, frente à nenhuma razão da lojista em permanecer no imóvel, o Tribunal viabilizou a antecipação da medida, impedindo assim o abuso do direito de defesa.

A decisão do TJRJ, portanto, constitui valiosa contribuição do Poder Judiciário aos anseios e reclamos da sociedade em busca da celeridade da Justiça, sendo de todo recomendável a insistência na formulação de pedidos amparados nesse precedente, como forma de buscar a consolidação desse procedimento na jurisprudência, seja para contratos celebrados por um curto período de tempo, seja para contratos de prazo mais longo, que também podem ser objeto de antecipação de tutela em ações que versem sobre a sua extinção por denúncia imotivada.

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