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As Locações em Shopping Center e o Código de Defesa do Consumidor

As Locações em Shopping Center e o Código de Defesa do Consumidor

As Locações em Shopping Center e o Código de Defesa do Consumidor

Publicado na Revista ABRASCE / Junho de 2006

por Daniel Ferreira da Ponte

No contexto de litígios entre lojistas e empreendedores de shopping centers, vem-se apresentando com certa frequência a invocação, por parte de alguns lojistas, do Código de Defesa do Consumidor – CDC, tentando-se aplicar a legislação especial de proteção dos consumidores aos contratos de locação em shoppings.

A prática mostra que, à exceção de ações renovatórias e revisionais de aluguel, as lides que versam sobre locações em shopping center em regra envolvem lojistas que se encontram em dificuldades nos seus próprios negócios, razão pela qual lhes convém, nesse contexto, tentar o amparo de um sistema legal instituído de modo propositalmente tendencioso, com mecanismos de proteção à parte reputada, pelo legislador, como a mais fraca da relação.

Porém, a tentativa de aplicação do CDC às relações locatícias, em especial as de espaços em shopping centers, além de incorreta do ponto de vista técnico-jurídico, parte de um pressuposto falacioso e até mesmo ofensivo à alta qualificação da generalidade dos lojistas que se instalam em shoppings: o de que eles, a nata do comércio varejista, seriam “vulneráveis”.

De acordo com o artigo 4°, I, do CDC, um dos princípios que norteiam a Política Nacional das Relações de Consumo é o “reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo”, o que é obviamente inaplicável aos lojistas de shopping center, que representam a crème de la crème do comércio varejista.

A qualificação do lojista de shopping center como hipossuficiente contraria o espírito do CDC, que tem por finalidade proteger as pessoas que contratam com os comerciantes (leia-se, com os próprios lojistas). Evidentemente, as relações entre empreendedores e lojistas são típicas relações entre empresários, que devem fluir segundo o princípio constitucional da livre iniciativa.

De resto, a tentativa de enquadramento dos contratos de locação em shopping centers como relação de consumo esbarra na definição dada pelo art. 2° do CDC ao conceito de “consumidor”, que, de acordo com a lei, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, sendo certo que o lojista não é destinatário final de produtos ou serviços fornecidos pelo empreendedor.

Aliás, o sistema legal de proteção dos consumidores é incompatível com o regime de ampla liberdade contratual nas locações em shopping centers criado pelo art. 54 da Lei nº 8.245/ 91, que disciplina as locações de imóvel urbano e que foi editada posteriormente ao CDC.

Por tais razões, os Tribunais vêm-se posicionando firmemente pela inaplicabilidade do CDC aos contratos de locação, em especial os de espaços em shopping centers, como se vê do seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

“Na realidade, não tem aplicação a Lei 8078/90 (Código de Defesa do Consumidor) ao caso vertente, uma vez que, como salientou a sentença, a lei locatícia vigente, nº 8.245/ 91, disciplina as relações entre lojistas e proprietário em seus arts. 52, Parágrafo 2º, e 54, ao dar tratamento aos ‘shopping centers’, como é a hipótese do empreendimento lançado pela ré reconvinte. Não se infere em passo algum do processo terem as partes estabelecido relação de consumo, sendo inaplicável a proteção sugerida pela autora, através das normas protetoras do consumidor, não merecendo qualquer censura, nesse sentido, a decisão hostilizada.”

Esse posicionamento representa significativa constatação, pelo Judiciário, da alta qualificação daqueles que compõem a comunidade empresarial envolvida em um shopping center. De fato, a inexistência de vulnerabilidade nas relações entre lojistas e empreendedores constituiu motivo relevante para afastar a incidência de uma legislação protecionista, assegurando-se a plena faculdade de as partes se auto-determinarem, com a livre estipulação das condições que melhor atendam aos interesses de ambas.

 

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