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Ação Renovatória e Aluguel Percentual

Ação Renovatória e Aluguel Percentual

Ação Renovatória e Aluguel Percentual

Revista Shopping Centers, ABRASCE / Novembro de 2002

HYPERLINK "http://www.loboeibeas.com.br/areas-de-atuacao/contencioso/daniel-ferreira-da-ponte" \o "Daniel Ferreira da Ponte"

por Daniel Ferreira da Ponte em coautoria "João Augusto Basílio"

07.nov.2002

Nas renovações litigiosas de contratos de locação em shopping centers, em que há o ajuizamento de ação renovatória, vem-se mostrando reiterada a pretensão dos lojistas de verem alterado judicialmente não só o aluguel mínimo, mas também o aluguel percentual, a pretexto de adequá-lo ao valor do mercado.

Essa pretensão sempre foi combatida pelos empreendedores dos shoppings, já que o aluguel percentual, pela sua própria natureza, tem a capacidade de assegurar, invariavelmente, o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. De fato, o critério de determinação do seu valor, baseado num percentual sobre o faturamento bruto auferido no espaço locado, garante que a quantia devida pelo locatário varie na exata medida do seu desempenho comercial, sendo incapaz, por esse motivo, de onerar uma das partes em demasia ao longo do prazo de vigência do contrato.

Dada essa qualidade auto-regulatória do aluguel percentual, considera-se indevida a interferência do Poder Judiciário nas cláusulas que estabelecem e disciplinam o percentual livremente pactuado no contrato de locação, refutando-se qualquer alteração imposta a esse respeito no âmbito de uma ação renovatória, pois, do contrário, estar-se-ia violando a autonomia da vontade das partes, num ponto considerado um dos pilares da relação entre empreendedor e lojista de shopping center, com repercussão negativa para a estrutura do tenant-mix do empreendimento.

Daí porque a reiteração de pedidos dessa natureza por parte dos lojistas representa uma preocupação constante dos empreendedores de shopping center, gerando insegurança nas relações jurídicas.

Contudo, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro deu importante passo no sentido de uma maior definição sobre essa controvérsia na jurisprudência, ao rejeitar, em recente acórdão, proferido por unanimidade, a pretensão de alteração do aluguel percentual em ação renovatória, como segue:

“A ora agravante [locadora, empreendedora do shopping] firmou contrato de locação de loja em shopping center com a empresa ora agravada [lojista], ajustando no contrato um aluguel mínimo e um aluguel percentual da ordem de 4% sobre o faturamento bruto da locatária.

Em sede de renovatória, entendo ser possível a alteração do aluguel fixo estabelecido. Entretanto, visando justamente a manutenção do equilíbrio contratual, reconheço inadmissível a alteração do percentual fixado no contrato livremente firmado entre as partes. Justamente por se tratar de percentual sobre o faturamento, dita cláusula preserva o equilíbrio mencionado. O percentual de 4% sobre o faturamento acordado no contrato de locação deve ser respeitado e mantido, na medida em que guardará as proporções que as partes pretenderam estipular quando da locação pactuada.Assim, meu voto é pelo provimento do recurso para declarar a impossibilidade de alteração, em sede de ação renovatória, do aluguel percentual estabelecido livremente pelas partes.”

Naturalmente, esse entendimento pode ser estendido para as ações revisionais de aluguel, uma vez que o princípio adotado pelo acórdão é o da possibilidade genérica de revisão judicial apenas do valor do aluguel mínimo – este sim sujeito às variações do mercado –, vedando-se a interferência do Judiciário nas cláusulas relativas ao aluguel percentual.

Assim, seja em ação renovatória (de iniciativa exclusiva do lojista), seja em ação revisional (que pode ser ajuizada tanto por locador como por locatário), as partes, em regra, só poderão buscar a adequação do aluguel mínimo ao valor de mercado, não sendo lícito incluir no objeto dessas ações a pretensão de majorar ou reduzir o percentual livremente pactuado.

O acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, portanto, além de dar adequada solução ao caso, contribuiu para a consolidação de uma jurisprudência sobre essa questão, garantindo-se maior segurança nas relações jurídicas entre empreendedor e lojista, a partir da confiança que podem depositar na manutenção das condições ajustadas no momento da celebração do contrato de locação.


 

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